착공신고, 건축법용과 계약용이 따로 있다는 사실
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공사 계약을 막 체결한 신입 공무 담당자에게 "착공신고 넣었어?" 라고 물으면,
열에 아홉은 발주처에 낸 신고서 하나만 떠올립니다.
그런데 착공신고는 사실 성격이 다른 두 가지가 존재하고,
이 둘을 헷갈리면 인허가 절차와 계약 절차 어느 한쪽에서든 구멍이 생깁니다.
| 구분 | 건축법상 착공신고 | 공사계약상 착공신고 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 건축법 제21조·시행규칙 제14조 | 공사계약일반조건 제17조 |
| 신고 대상 | 허가권자(지자체) | 발주자(공사감독관) |
| 신고 주체 | 건축주 | 계약상대자(시공사) |
| 제출 시기 | 공사 착수 전 | 계약서상 정한 착공일까지 |
| 처리·효력 | 접수일로부터 3일 이내 수리여부 통지 | 별도 처리기한 없음, 접수 즉시 효력 발생 |
| 핵심 첨부서류 | 착공신고서, 설계도서, 건축관계자 계약서 사본 등 | 착공신고서, 현장대리인계 등 발주처 양식 |
- 민간건축공사 담당자라면 두 신고 모두 챙겨야 합니다. 건축법상 신고는 허가권자에게, 계약상 신고는 발주자(건축주 겸 발주자인 경우가 많음)에게 각각 별도로 제출합니다.
- 관급(공공)공사 담당자라면 발주기관에 내는 계약상 착공신고가 핵심이지만, 해당 공사가 건축법상 허가·신고 대상 건축물이라면 허가권자 앞 착공신고도 함께 필요한지 반드시 확인해야 합니다.
- 계약상 착공신고서를 늦게 내면 선금(선급금) 청구가 막히고, 착공 전 하도급 통보는 원칙적으로 인정되지 않는다는 점도 함께 체크합니다.
- 건축법상 착공신고 없이 공사를 시작하면 공사중지·시정명령 대상이 될 수 있으므로, 착공 전 제출을 원칙으로 합니다.
건축법 제21조제1항은
허가나 신고를 마친 건축물의 공사를 시작하려는 건축주에게 허가권자 앞으로 공사계획을 신고하도록 정하고 있습니다.
이 신고를 받은 허가권자는 3일 이내에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 통지해야 합니다.
반면 공사계약일반조건 제17조가 정한 착공신고는 성격이 전혀 다릅니다.
이건 인허가 절차가 아니라 계약 이행의 출발점을 확정하는 절차입니다.
계약서상 착공일 또는 착공신고서 제출일이 공사기간의 기산일이 되고,
이 날짜를 기준으로 지체상금 산정, 선금 청구 가능 시점, 하도급 통보 시점이 모두 정해집니다.
그래서 실무에서는 "허가권자에게 낸 신고서"와 "발주처에 낸 신고서"를 같은
서류로 착각해 한쪽만 처리하고 넘어가는 실수가 반복됩니다.
건축법상 신고를 하지 않고 착수하면 건축법 제79조에 따라 공사중지·시정명령 대상이 될 수 있고,
관련 벌칙 조항의 구체적인 금액은 개정 이력에 따라 차이가 있으므로
관할 허가권자·발주기관에 정확한 기준을 확인하는 것이 안전합니다.
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